[案情]

王某与被告李某（mǒu）某于1982年（nián）登记结婚，1995年生（shēng）有小孩李某。2006年王某与被告李某某自（zì）愿离婚。婚生小孩李某由王某抚养（yǎng）。在（zài）2001年，王某与被告李某某购买了一间门面房，并以李某的名字办理了土地使用证和房屋所有证。2006年王某（mǒu）与被告李（lǐ）某某离（lí）婚后，被告李（lǐ）某（mǒu）某将该店面出租给第三人张某（mǒu）。现李某起诉被告李某某，要（yào）求（qiú）被（bèi）告李某某将已收取的租金返还给原告，今（jīn）后租金由原（yuán）告李某向张（zhāng）某（mǒu）收取（qǔ）。

[分歧]

第一种观（guān）点认为，房屋租金（jīn）归谁所有（yǒu），应看该（gāi）房屋的所有权人是谁。因（yīn）为该门面（miàn）房的土地使用证和（hé）房屋所有（yǒu）证上登记的（de）名字（zì）均为（wéi）原（yuán）告李某，所以应认定（dìng）该门（mén）面（miàn）房的所有权人是原（yuán）告李某。因此，房屋租金（jīn）应归原告李（lǐ）某。

第二（èr）种观点认为（wéi），虽然该门面（miàn）房的土地使用证（zhèng）和（hé）房屋所有证上登（dēng）记的名字均为原告李某，但是原告李某并非该房屋的真正权利人。该门面房的（de）真正权利人仍然应为（wéi）王（wáng）某与被告（gào）李某某（mǒu），该门面房的租（zū）金也应归王某与被告（gào）李某某。

[评析]

笔者同意第二（èr）种观点，理由如下：

一（yī）、不动（dòng）产登记（jì）的效力

不动产登记是指国（guó）家登记（jì）机构将不动产物权的设立和变动（dòng）的事项记载于不（bú）动产登记簿并（bìng）供公众（zhòng）查阅（yuè）。不动产登记的主要目的在于（yú）公示，也就是说，通过登记将不动（dòng）产物权的设（shè）立、移转、变更的（de）情况向公众予以公（gōng）开，使公众（zhòng）了解某项不动产上（shàng）所形成的物权状态。公示的主要（yào）目（mù）的又在于产生（shēng）公信力，即对于通（tōng）过法定的公示方（fāng）法所公示出来的权（quán）利状态，相对人有（yǒu）合理的理由相信其为（wéi）真实（shí）的权利状态，并与登记（jì）权利人进行（háng）了交易，对这种（zhǒng）信赖法律就应当予以保护。

可见，不动（dòng）产登（dēng）记的（de）主要功能在于保护第三人的信（xìn）赖利益，维护交易安全（quán）。虽然我（wǒ）国物权法第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和（hé）内容（róng）的根（gēn）据”，但是，登记记载的（de）权利人只是应当推定为法律上的权利人，并不是物权的（de）最终认定，如（rú）果其（qí）他利害关（guān）系（xì）人具有足（zú）够的证据可以（yǐ）证（zhèng）明自（zì）己是真正的权利人，可以申请登记机构更正登（dēng）记，也（yě）可以（yǐ）通过诉讼（sòng）程序（xù）请求（qiú）人民法院重（chóng）新确权。

因此，本（běn）案中，虽然（rán）该门面（miàn）房的土地（dì）使用证和房屋所（suǒ）有证上登记的名（míng）字均为原（yuán）告李某，但（dàn）并不因此就最终（zhōng）认定该门面房的权利人（rén）为（wéi）原告李某，只是可以（yǐ）推定原（yuán）告李某为法律上的权利人，如果王某和被告（gào）李某（mǒu）某有足够的证据可以证明自己是真正的权利（lì）人，那么法院就应该确认王某和被告（gào）李（lǐ）某某为真正（zhèng）权利人。

二、父（fù）母将不动产登记（jì）在未成年（nián）子女（nǚ）名下是否（fǒu）成立赠（zèng）与

虽然（rán）《最高人民法院关于贯彻执行〈中华（huá）人民共和国民法（fǎ）通则〉若干问（wèn）题的意（yì）见（试行（háng））》第一百（bǎi）二十九条规定“赠与（yǔ）人明（míng）确表示将赠与物赠与未（wèi）成年（nián）人个（gè）人的，应当认定该赠与（yǔ）物为未（wèi）成年人（rén）的（de）个人财产”，但是这（zhè）一规（guī）定应理解为仅适用于未成年人是接受其他（tā）人而不是自己父母的赠与。

合同法上的赠（zèng）与（yǔ）是（shì）一种交易行为，交易（yì）必须有双方当（dāng）事人，且（qiě）双方当事人具有行（háng）为能（néng）力和意思表示能力。完全民（mín）事行为（wéi）能力人可（kě）以（yǐ）独立进行民事活动，限制民事行为能力人只能实施与其年（nián）龄、智力相（xiàng）适应（yīng）的民事（shì）活（huó）动，其（qí）他（tā）活动（dòng）须由其法定代理人行使（shǐ）或征得其法定（dìng）代理人（rén）同意。无民（mín）事（shì）行为能力人的民事活动（dòng）由其法（fǎ）定代理人进行。如果（guǒ）受赠子（zǐ）女是未成年（nián）人，按一般常规应由这个未成年（nián）人的法定代理人代理接受（shòu）赠与，并与赠与人订立赠与（yǔ）合同。但如果（guǒ）受赠人不是接受其他（tā）人而是自己父母的赠与，那么赠与人与接受赠与人皆为未成年人的父母，从而（ér）产（chǎn）生（shēng）自己与（yǔ）自己（jǐ）发生民事法律行为，这样（yàng）的行为是不可能发生合同法上（shàng）的效力而成立赠与。

本案中，王某与被（bèi）告李某某购买门面房，并以原告（gào）李（lǐ）某的名字（zì）办理土地使用证和房（fáng）屋所有证时（shí），原（yuán）告李某仍（réng）为未（wèi）成年人，其民（mín）事行（háng）为（wéi）仍由其（qí）父母代理，因此原告李某与被（bèi）告（gào）李某某之（zhī）间（jiān）不成（chéng）立（lì）赠与，该房屋真（zhēn）正权利人仍为王某与（yǔ）被（bèi）告李某某。因此，该门面房（fáng）租（zū）金应由王某与被告李某某所有。